Brochures voor bouw en verbouw
Door op één van de onderstaande afbeeldingen of links te klikken, downloadt u een brochure (in PDF-formaat) met de bouwregels over het betreffende onderwerp.
Toetsen van bouwplannen
Wij zullen u bouwplannen voor licht-bouwvergunningplichtige en regulier-bouwvergunningplichtige bouwwerken van tevoren toetsen op een aantal aspecten.
Het bestemmingsplan
In het bestemmingsplan staat precies welke bestemming de grond heeft, bijvoorbeeld woningbouw, industrie, winkels, recreatie of kantoren. Die verschillende bestemmingen staan op een kaart aangegeven. Het plan beschrijft ook de voorschriften die bij die verschillende bestemmingen horen.
Is uw bouwplan 'strijdig' met wat in het bestemmingsplan staat, dan wordt automatisch aangenomen dat u ontheffing vraagt, opdat u toch kunt bouwen. Als uw bouwplan past binnen de mogelijkheden van een gemeentelijk ontheffingsbeleid zal de gemeente mogelijk ontheffing verlenen. Wij kunnen u vertellen hoe het proces in z’n werk gaat. Hiervoor kunt u langskomen bij het bouwloket of telefonisch contact opnemen, tel. 0251-256988
Het Bouwbesluit
De minimale technische eisen waaraan bouwwerken tenminste moeten voldoen staan in het Bouwbesluit. De regels daarin staan garant voor uw veiligheid en gezondheid en houden rekening met het milieu, energiezuinigheid en het gebruikscomfort. Ze gelden voor heel Nederland en voor alle bouwwerken.
Ook het Bouwbesluit is, net als de Woningwet, per 1 januari 2003 vernieuwd. Uw bouwadviseur kan u hier meer over vertellen. Meer informatie over het Bouwbesluit kunt u vinden op www.vrom.nl/bouwbesluit.
De gemeentelijke bouwverordening
In deze verordening staan onder andere de voorschriften met betrekking tot de aansluitingen van uw huis op het gemeenteriool en aan de openbare nutsvoorzieningen [gas, water, elektra]. Ook staat hierin een aantal stedenbouwkundige voorschriften, zoals de afstand die bij het bouwen tot de weg moet worden bewaard.
De welstandstoets
De Woningwet verplicht gemeenten een welstandsnota op te stellen. Daarin moet voor ieder gebied dat een gemeente 'welstandsgevoelig' vindt, zo concreet mogelijk aangegeven worden wat de welstandseisen zijn. Deze nota wordt door het gemeentebestuur vastgesteld. De huidige nota is op 1 januari 2009 in werking getreden. Als u van tevoren wilt weten aan welke eisen uw bouwplan wordt getoetst, kunt u de welstandsnota via de link raadplegen.
Als uw bouwplan de bouwvergunningsprocedure doorloopt, wordt uw plan aan de welstandscommissie voorgelegd. Als uw plan op het punt van welstand wordt afgewezen, dan krijgt u daarover schriftelijk uitleg. Vergaderingen van de welstandscommissie zijn overigens openbaar.
Bouwaanvraag indienen
Als u een (licht-)bouwvergunningplichtig bouwwerk wilt gaan bouwen dan moet u een aanvraag voor een bouwvergunning (in viervoud) indienen bij de burgemeester en wethouders van uw gemeente. Daarvoor bestaat een landelijk standaard formulier, dat u naast het bouwloket kunt afhalen of hier kunt downloaden.
Indieningsvereisten
Hoe u de aanvraag vervolgens indient is ook aan landelijke regels gebonden, volgens de zogeheten indieningsvereisten. Daarbij is wettelijk vastgelegd welke stukken (zoals een bouwtekening) en gegevens u precies moet aanleveren. Als gemeente mogen we niet om méér of om andere dingen vragen. In de bijlage bij het aanvraagformulier voor een bouwvergunning staat welke gegevens u voor welke bouwvergunningsprocedure moet aanleveren.
Wanneer uw aanvraag voor een bouwvergunning door ons is ontvangen zal eerst worden beoordeeld of deze volledig is. Als niet alle vereiste tekeningen en gegevens aanwezig zijn, kunnen we u binnen vier weken na ontvangst van de aanvraag in de gelegenheid stellen om alsnog de ontbrekende gegevens te overleggen. We mogen u hiervoor maximaal een periode van vier weken gunnen. Indien u geen gehoor geeft aan het verzoek tot aanvulling van de gegevens kunnen we beslissen om uw aanvraag niet in behandeling te nemen.
Behandeling van de bouwaanvraag
Als uw plan geheel volgens de regels is ingediend, gaan de wettelijk vastgestelde behandelingstermijnen in. Deze zijn met de wijziging van de Woningwet korter geworden:
Lichte procedure:
Wij moeten u binnen zes weken laten weten of u toestemming heeft om te bouwen of niet.
Reguliere procedure:
Wij moeten u binnen twaalf weken uitsluitsel geven of u mag bouwen of niet. Deze termijn kan eenmaal verlengd worden met nog eens zes weken. Dit wordt u tijdig gemeld.
Gefaseerde reguliere procedure:
De reguliere bouwvergunning kan ook in twee fasen worden aangevraagd.
In fase 1 wordt bekeken of er ruimtelijke en welstandstechnische bezwaren zijn. Als dat niet het geval is, dient u in fase 2 de bouwtechnische uitwerking van uw bouwplan in.
Op die manier maakt u geen onnodige ontwikkelkosten als blijkt dat aan het bouwplan geen medewerking kan worden verleend.
Bij een gefaseerde bouwvergunning heeft de gemeente in iedere fase een beslistermijn van zes weken. Beide fasen mogen eenmalig met zes weken worden verlengd.
Toch langere behandelingstermijn
De maximale termijn van zes (lichte procedure), achttien (reguliere procedure) of vierentwintig (gefaseerde reguliere procedure) weken kán langer gaan duren, maar dan heeft het bijvoorbeeld te maken met het tevens verkrijgen van een vergunning op grond van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet Milieubeheer of de Monumentenwet. Of uw voorgestelde plan kan bijvoorbeeld niet passen binnen de regels van het bestemmingsplan. Wilt u toch bouwen, dan volgt een verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan. Deze procedure neemt meer tijd in beslag omdat het plan ter inzage wordt gelegd. De bovengenoemde termijnen zijn dan niet meer van toepassing. We kunnen u hier meer over vertellen. Daarvoor kunt langs komen bij het bouwloket of telefonisch contact op nemen, tel. 0251-256988.
Fictieve vergunning
Als we binnen de officiële behandelingstermijnen niets van ons hebben laten horen of te laat zijn, mag u de aangevraagde bouwvergunning in principe als verleend beschouwen en is er sprake van een 'fictieve toestemming'. U mag dan gaan bouwen ondanks het feit dat we geen beslissing hebben genomen op uw aanvraag voor een bouwvergunning. Van zo'n 'fictieve vergunning' kan echter nooit sprake zijn als uw bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan en er dus langer dan de zes, achttien respectievelijk vierentwintig weken gewacht moet worden op een bouwvergunning. Het is dus niet verstandig er zonder meer van uit te gaan dat de bouwvergunning inderdaad verleend zal worden.
Leges
Voor het in behandeling nemen van een zogenaamd schetplan of eenn aanvraag om bouwvergunning zullen leges worden geheven. Hoe dit bedrag is opgebouwd kunt u navragen bij het bouwloket of zelf uitrekenen. (klik hier voor een uittreksel van de legesverordening – paragraaf 18)
Andere vergunningen
Naast een bouwvergunning kunt u bij het (ver)bouwen van uw woning ook te maken krijgen met andere vergunningen. Zo heeft u wellicht geen bouwvergunning nodig, maar bijvoorbeeld wél een milieuvergunning, een uitritvergunning, een kapvergunning, een gebruiksvergunning of een sloopvergunning. Onze medewerkers kunnen u precies vertellen welke vergunningen nodig zijn bij u bouwplannen. Hiervoor kunt u langs komen bij het bouwloket of een afspraak maken.
Sloopwerkzaamheden
Aan de (ver)bouw kunnen sloopwerkzaamheden voorafgaan.
Als u voorziet dat de hoeveelheid sloopafval meer dan 10m3 is of asbest bevat, moet u gelijktijdig met de aanvraag voor een bouwvergunning een sloopvergunning aanvragen. Een aanvraagformulier voor een sloopvergunning hangt naast het bouwloket en kan tijdens openingstijden van het gemeentehuis opgehaald worden. Voor asbest gelden speciale regels in verband met uw gezondheid. Dit kunt u navragen bij het bouwloket.
Al beginnen of nog even wachten?
In principe kunt u aan de slag zodra u een bouwvergunning heeft. Het is echter raadzaam om – zeker bij een bouwwerk dat 'in uw buurt gevoelig ligt' – eerst de officiële bezwaartermijn af te wachten. Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen namelijk tot zes weken na de bekendmaking van de bouwvergunning (of na uw fictieve bouwvergunning) bezwaar aantekenen bij de gemeente. Aansluitend kan een beroepsprocedure aanhangig worden gemaakt bij de rechtbank, waarna ook nog hoger beroep mogelijk is bij de Raad van State. Onder bekendmaking wordt verstaan de dag waarop het besluit om de bouwvergunning te verlenen aan de aanvrager bekend is gemaakt. Wordt na heroverweging door de gemeente of door een uitspraak van de rechtbank de bouwvergunning vernietigd, dan mag u niet meer bouwen. U moet zelf inschatten of u beter deze periode van (mogelijk) bezwaar en beroep kunt afwachten voordat u met de bouw start. Als er tijdens uw bouwaanvraag al klachten zijn geuit, dan is de kans op eventuele bezwaarschriften groter. U kunt de gemeente overigens niet aansprakelijk stellen als blijkt dat u te vroeg bent gestart met de bouw. Vandaar dat het altijd verstandig is om vooraf met uw buren te overleggen. Dat kan een hoop kou uit de lucht nemen.
Geldigheid bouwvergunning
De verstrekte bouwvergunning kan worden ingetrokken als niet binnen 26 weken na verlening daarvan is gestart met de bouw. Ook als de bouw meer dan 26 weken stilligt, kan de verleende bouwvergunning worden ingetrokken.